销售端现拐点 房地产投资增速恐继续下探

随着销售数据不可避免的下滑,今年以来全国房地产投资增速“触底反弹”的局面,很可能只是“昙花一现”。

今年4月以来,全国热点城市的房地产销售陆续出现降温。这种效应传导到投资端,已经使得前5月全国房地产投资增速由前4月的7。2%降至7。0%,出现今年以来的首次下滑。

多数机构认为,随着市场需求的透支性释放和热点城市政策的收紧,未来的市场销售恐难再度升温。因此未来房地产投资增速有可能继续下探,甚至降至全年5%以下的水平。

与此同时,虽然经济增速的承压正在凸显房地产业的作用,但在供需关系转变、行业红利消退的大背景下,房地产业在宏观经济中的地位或将弱化。

投资增速将放缓

受益于去年以来的信贷、税收等政策刺激,房地产市场出现明显升温。根据国家统计局的数据,今年1-2月,全国房地产销售面积同比增长28。2%,销售额增长43。6%,增速比去年12月的6。5%和14。4%出现大幅提升。到今年4月,两者的增速达到高峰,分别为36。5%和55。9%。

进入5月,由于北上深等一线城市和苏州、南京等热点二线城市出台调控政策,整体市场开始降温,全国房地产销售增速有所下降。

其间,房地产投资增速也表现出同步的变化。数据显示,2015年全年,全国房地产开发投资增速降至1.0%的历史低位,到今年1-4月,该增速就迅速回升到7.2%,创最近13个月的新高。1-5月,该指标又降至7.0%。

房地产开发投资是供应端的重要指标,包括房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,投资数据和销售数据存在一定的互动关系。在销售业绩大增的情况下,房企的投资热情就开始上升,主要体现在,拿地规模开始增加,且对于高溢价有更大的承受能力。

他同时表示,一般来说,销售端向供应端的传导,大概会有3个月的滞后期。但今年的政策利好十分明确,且房企补仓的意愿强烈,所以两者出现同步也很正常。

但在机构看来,销售增长已出现放缓,并可能影响到房地产投资的变化。中泰证券指出,随着个人按揭贷款和预售账款在房地产开发资金来源中占比越来越高,房地产投资增速的变化将更大程度地取决于销售增速的变化。

该机构的判断为,销售端已经出现拐点。除前期需求透支性释放以外,还有政策层面的因素,随着中央对于“去杠杆”政策的启动,以及热点城市出台调控政策,一线城市成交量出现同比下滑,而且带动二、三线城市增速下滑。

中泰证券认为,未来半年销售增速将持续回落。房地产的投资增速也会有所下滑,预计全年地产投资增速为4%,而年末单月同比增速将可能降至2%。

广发证券持有同样的观点,该机构认为,本轮市场销售周期性的高点已过,下半年行业整体成交同比升幅将继续放缓。预计全年全国商品房销售面积15亿平方米,同比增长17%;金额11.4万亿元,同比增长30.4%。 投资方面,预计全年房地产开发投资额10万亿元,同比增长4.9%。

经济贡献度恐将下滑

在经济增长存在较大压力的背景下,房地产市场的升温,实际上对经济起到一定的稳定作用。根据国家统计局的数据,今年前5月,全国房地产开发投资34564亿元,占同期固定资产投资(不含农户)的比重为18。4%。而2015年全年,该比重为17。4%。

严跃进认为,这主要是由于经济进入中高速增长的区间,而房地产市场恰好进入一个小的上行周期。在这背后,降息、降准等刺激经济政策也在客观上促进了楼市升温。

作为国民经济的重要产业,除本身就具有巨大的体量外,房地产对于经济的拉动作用还体现在对上下游数十个行业的支撑,以及其较强的吸纳就业能力。分析人士还指出,如果未来“去库存”过程能够顺利推进,还能在很大程度上消化金融系统风险。

但若拉长时间轴来看,过去几年,这种拉动作用正在削弱。根据国家统计局的数据,房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重,已经从2011年的20.4%,一路下滑到2015年的17.4%,5年间下降了3个百分点。

与此同时,过去5年间,我国固定资产投资增速从23.8%下降至10%,下滑13.8个百分点;同期的房地产投资增速则从27.9%下降到1.0%,下降26.9个百分点。

其背后的主要动因,在于市场的基本面已经发生根本变化。主要表现为,自2013年以后,我国房地产整体供需形势就已经从此前的供不应求,过渡到供大于求。2014年,全国商品房销售面积同比下降7.6%,出现多年来的首度下滑。虽然今年全国市场销售规模仍有望创新高,但在多数分析人士看来,新房市场的容量正在缩小。

广发证券指出,我国房地产行业在大周期层面上已经进入成熟期,人口红利(年龄结构、 区域分布)快速爆发期过后,新房的需求逐步下降。户均住房套数在2012-2013年之后已经超过1,整体供需已基本平衡。该机构还表示,近年来新房的销售面积年均复合增速是逐年放缓的,且新房销售面积高点逐步下移,高点出现的间隔时间明显拉长。这都是行业长周期增速持续放缓的表征。

因此,按照多数机构的观点,房地产市场的内生动力逐渐缺乏,未来的增长将更多取决于货币政策、信贷杠杆等外部环境。

严跃进认为,从中长期的视角看,未来房地产企业拿地和房屋新开工等数据可能会削弱,房地产在国民经济中的地位确实会弱化。但随着房地产业的变革与转型,一种隐性的支撑力会增加,如智能家居、房地产金融等,会给经济增长提供新的支撑。此外,存量市场的发展,也会促进第三产业的繁荣,对经济结构的调整大有裨益。

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